Juridique : à savoir

 

Droit de préemption du locataire

 

Les conditions

Le droit de préemption a été mis en place pour protéger le locataire en cas de vente du logement qu'il occupe.

Ce droit se traduit par la priorité donnée au locataire d'acheter le logement avant tout autre acquéreur. Le droit de préemption s'ouvre au locataire suite à un projet de vente de son logement par son propriétaire.

Mais il n'existe que dans l'hypothèse où le propriétaire souhaite vendre le logement en fin de bail et libre de tout occupant. Il délivre alors un congé pour vente, 6 mois avant le terme du bail.

Le deuxième cas ou le locataire peut bénéficier d'un droit de préemption, est lors d'une première vente après la première mise en copropriété. Par exemple un immeuble détenu par un propriétaire unique qui décide de faire la division et de vendre lots par lots.

C'est généralement le cas dans une vente à la découpe d'un immeuble détenu par un Institutionnel.

 

Les exceptions 

Le droit de préemption n'est pas applicable aux situations où le propriétaire bailleur souhaite vendre le bien à un de ses parents. Cette dérogation est offerte aux parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, c'est-à-dire les neveux et nièces, les oncles et tantes...

Dans ce cas précis, le propriétaire pourra se dispenser de proposer d'acquérir le bien.

Pour bénéficier du droit de préemption, il faut être titulaire d'un bail classique de 3 ans, relevant de la loi du 6 juillet 1989. En sont alors exclus les locataires disposant d'un bail meublé ou d'un bail correspondant à une location saisonnière.

Le droit de préemption ne s'appliquera pas pour les ventes concernant des immeubles jugés insalubres ou frappé d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril.

 

Procédures

Lorsque le propriétaire veut vendre son bien, il doit le signifier à son locataire par courrier recommandé ou par exploit d'huissier au moins six mois avant le terme du bail.

Cette lettre doit être envoyée à tous les locataires, concubins, personnes mariées ou pacsées vivant dans le logement, car chaque personne figurant sur le bail est titulaire du droit de préemption.

Le fait, pour un occupant, de refuser d'utiliser le droit de préemption n'empêche pas l'autre occupant de se porter acquéreur du bien. Cela est valable aussi pour les époux.

Le courrier doit mentionner le congé pour vente ainsi que le prix du bien et les conditions de vente désirées.

L'offre de vente doit indiquer la part des millièmes de copropriété affectée au lot vendu ainsi que toutes les annexes, cave, parking...

Cette lettre doit aussi reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15.II de la loi du 6 juillet 1989.

Si toutes ses règles ne sont pas respectées, le congé pour vente peut être considéré comme nul.

 

Réponse du locataire

Le délai légal qui est accordé au locataire pour accepter l'offre est de deux mois, après réception de la lettre.

Au terme de ce délai, si le locataire ne s'est pas manifesté, cela voudra dire qu'il a renoncé à l'offre d'achat et qu'il perdra ses droits locatifs à l'issue du bail.

Ce délai de deux mois peut être écourté s'il décide d'acquérir ou de renoncer à l'achat. Dans les deux cas, il suffit simplement d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire.

Si le locataire à besoin d'un prêt pour acquérir ce logement, il faut le mentionner simplement dans le courrier. La vente se fera simplement sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

Lorsque l'offre est acceptée, cela aura pour effet de proroger le contrat de location jusqu'à l'expiration du délai de la vente.

 

Délai de réalisation de la vente

Le délai légal de réalisation de la vente varie suivant la demande d'un prêt.

En cas d'absence de prêt bancaire, le délai est fixé à deux mois après la réception de la lettre d'acceptation de l'offre.

Si le locataire sollicite un prêt bancaire, le délai est de 4 mois, commençant à courir également après la réception du courrier d'acceptation.

Attention, si dans le délai qui est imparti, la vente n'est pas réalisée, l'acceptation de l'offre est nulle et le locataire perdra ses droits locatifs, sauf si l'impossibilité de réaliser la vente est imputable au propriétaire.

 

Particularité

Si le bien doit être vendu à un tiers, à un prix moindre, il convient de proposer une nouvelle fois au locataire de se porter acquéreur. L'acte de vente envers le tiers sera notifié soit par le notaire soit par le propriétaire. Elle doit lui être notifiée même s'il a quitté les lieux. (si l'on ignore sa nouvelle adresse, il faudra lui signifier à son ancien domicile, par huissier)

La loi du 21 juillet 1994 a mis en place ce second droit de préemption.

Cette seconde notification vaut offre de vente et le locataire aura un mois à compter de sa réception pour y répondre.

 

Pour la vente d'un appartement loué

Dans le cas d'une vente d'un appartement occupé, il n'y a pas d'obligation de proposer l'achat de l'appartement au locataire en place. Par contre le contrat de location ne sera pas modifié et ira jusqu'à son terme.

Nous vous conseillons de toujours prévenir le locataire en place sur votre souhait de vendre l'appartement qu'il occupe et s'il manifeste son intérêt de lui proposer de l'acquérir.

En plus, si celui-ci ne veut pas se porter acquéreur, demandez lui ses disponibilités afin de pouvoir effectuer les diagnostics nécessaires pour la vente et pour l'organisation des visites.

 

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